[세상속으로]어떻게 모은 재산인데...‘아차’ 순간 전세보증금 떼인다

전세난 속 임차인 보증금 피해·관련 소송 급증 … 피땀 흘린 돈 안 날리려면 확인 또 확인!


ㄱ씨는 지난해 3월 충북 청주시 흥덕구의 한 다가구주택 XX호에 전세 보증금 7000만원에 임대차계약을 맺고 거주했다. 임대차계약 당시 부동산에서 떼어준 이 다가구주택의 등기부등본에는 근저당권 채권최고액 3억2500만원이 설정돼 있었다. 매매가는 8억원이 넘고, 이 정도면 시세보다 저렴한 가격이라는 부동산 중개사의 말에 ㄱ씨는 큰 고민없이 계약을 체결했다. ㄱ씨는 잔금을 치른 날 전입신고와 확정일자도 받았다. 집값이 높은데다 이렇게만 해놓으면 설령 문제가 생겨도 자신의 보증금이 떼일 염려는 없다고 판단했다. 

그러나 얼마 후 ㄱ씨는 빈털털이로 쫓겨났다. 집주인이 빚을 못 갚자 근저당권자인 ㅇㅇ은행이 다가구주택에 대해 경매를 신청했고 그 결과 ㄱ씨에겐 배당금이 한푼도 돌아오지 않았기 때문이다. 경매 과정에서 알게 된 것은 ㄱ씨가 입주할 당시 이 다가구주택엔 이미 11가구가 전세로 살고 있었다는 점이다. 이들 대다수의 전세 보증금은 3000만원 내지 7000만원이었다. ㄱ씨를 포함한 세입자들의 보증금 총액은 6억2000만원. 경매에선 감정가보다 더 낮은 금액에 낙찰되므로 선순위 임차인들과 근저당권자에게 배당금이 돌아가고 나자 ㄱ씨는 빈손이 된 것이다. 

전세 품귀 현상과 함께 전셋값이 고공행진을 하고 있는 가운데 서울 송파구 부동산중개업소 앞에서 한 여성이 전세 시세를 알리는 전단지를 보고 있다. ㅣ연합뉴스

 

경기가 침체되고 전세값이 치솟으면서 임대차 계약과 관련한 임차인의 불안감이 커지고 있다. 세입자와 집주인 간 전세보증금 관련 소송도 급증할 것으로 업계는 전망하고 있다. 대법원 사법연감을 보면 보증금 관련 소송(1심)은 2011년 5712건, 2012년 6478건, 2013년 7506건, 2014년 7012건이었다. 2009년 이후 꾸준히 오름새를 보이다 2014년 다소 주춤했다. 하지만 지난해와 올해 전세금이 매매가에 육박할 정도로 치솟은 터라, 보증금 반환소송 등 분쟁은 더욱 가열될 것으로 보인다. 부동산 임대차 계약시 자주 발생되는 사건·사고와 임대인과 임차인의 분쟁, 주의할 점을 서울시 전·월세지원센터와 부동신중개사들이 현장에서 겪은 사례, 대법원 판례를 통해 소개한다. 



■집주인은 해외체류중…대리계약의 함정

전세 계약 후 한달 전 서울 양천구 아파트에 입주한 ㄴ씨(39)는 요즘 밤잠을 설치고 있다. ㄴ씨는 직장문제로 노르웨이에 체류중인 집주인을 대신해 집주인의 아버지와 전세보증금 4억원에 임대차계약을 맺었다. 집주인의 아버지는 자신과 딸의 관계를 증명하는 가족관계증명서와 신분증을 보여줬다. 중개를 맡은 부동산과도 오래 전부터 잘 알고 있는 듯했다. 집주인의 도장은 부동산에서 임의로 만들어 찍었다. 계약금은 아버지 통장으로 넣었다. 문제는 이후 발생했다. 갑자기 집주인의 어머니가 나타나 앞서 맺은 계약은 무효라고 주장한 것이다. 두 사람은 1년 전 이혼해 남남이고, 딸은 아버지가 아닌 어머니에게 해당 집에 대한 관리와 대리계약을 맡겼다고 주장했다. 어머니는 딸이 보내온 인감도장이 찍힌 위임장도 내보였다. 노르웨이 한국영사관이 발행한 위임장엔 대리인 권한으로 계약금 및 잔금을 대리로 받을 권한까지 기재돼 있었다. 알고보니 집주인의 아버지는 ㄴ씨로부터 보증금을 받아 반전세로 살던 전세입자에게 2억원의 보증금을 내주고 나머지 2억원을 가지고 사라진 것이었다. 

ㄷ씨는 경기도 수원시 팔달구 원룸을 보증금 3500만원에 전세계약을 체결했다. 계약은 원룸이 많은 이 건물의 관리인과 했고 계약금도 관리인에게 보냈다. 하지만 관리인은 이 건물의 임차인들과 전세계약을 맺고선 건물주에게는 보증금 300만원에 월세 35만원에 계약했다는 계약서를 보냈다. 피해자는 여럿이었다. ㄷ씨를 비롯한 이 건물 임차인들은 관리자를 고소하고 건물주를 상대로도 소송을 제기했다. 

→부득이 대리인과 계약시엔 계약서 작성 전 반드시 집주인의 인감증명서(3개월 이내 발급)가 첨부된 위임장, 대리인의 신분증을 요구해야 한다. 이는 대리계약자가 부동산중개사이든, 부모·형제·자매이든 마찬가지다. 또 위임장에는 집주인이 부동산의 소재지와 소유자 이름 및 연락처, 계약의 목적, 대리인 이름·주소·주민등록번호, 계약의 모든 사항을 위임한다는 취지와 날짜가 적혀 있어야 하고, 위임인(집주인)의 인감이 날인돼 있어야 한다. 임차인은 이 위임장과 인감증명서를 보관해둔다. 그 다음엔 집주인과 직접 통화해 본인이 맞는지, 누구에게 위임했는지를 확인하고 이를 녹취해두면 더 좋다. 최근엔 위임장 없이 가짜 집주인을 만들어 통화하게 함으로써 세입자를 속이는 사건도 일어나고 있다. 계약금이나 월세 등을 지불할 때도 원칙적으로 집주인, 즉 등기명의자의 통장으로 입금하는 게 안전하다. 

요즘엔 부부 공동명의도 많다. 이럴 땐 부부 모두와 계약을 체결해야 하고 부부 중 한 명만 나올 때는 나머지 한 명에 대한 인감도장이 찍힌 위임장과 인감증명서를 요구해야 한다. 

피치 못할 사정으로 집주인이 아닌 대리인과 임대차 계약을 하게 될 때는 계약서 작성 전 반드시 집주인의 인감증명서(3개월 이내 발급)가 첨부된 위임장, 그리고 대리인의 신분증을 요구해야 한다. ㅣ경향신문 자료사진

■내가 주인을 잘 안다. 날 믿고 계약하라 

지난해 전세 만기일이 다가온 ㄹ씨(45)는 새 전세집을 찾느라 시름에 잠겨 있었다. ㄹ씨가 살던 서울 강동구 40평대 아파트는 2년 새 전세금이 1억5000만원이나 올라 6억2000만원 수준. ㄹ씨는 이미 대출금이 있던 터라 더이상 무리를 할 순 없었다. 가진 돈에 맞추려니 평수를 줄이거나 외곽으로 가야 했다. 그런 ㄹ씨가 거래했던 동네 부동산중개사는 솔깃한 제안을 했다. 같은 아파트 40평대에 3억원으로 입주할 수 있는 집이 나왔다고 했다. 이 집에 대해 은행 대출금이 4억원이 있지만 문제 없다고 했다. 부동산중개사는 탄탄한 사업체를 운영하는 집주인을 잘 알고 있으니 걱정하지 말라고 했다. 이 집의 매매가는 7억원. ㄹ씨는 ‘설마 무슨 일이 일어나랴’ 싶은 마음에 덜컥 계약을 체결했다. 그러나 몇달 안가 강제경매 통보가 날라왔다.

→해당 주택을 담보로 대출금이 많은 경우는 피해야 한다. 특히 요즘처럼 전세가가 매매가에 근접할 때일 수록 주의해야 한다. 집주인의 상황이 나빠져 집이 경매로 넘어가면 전세보증금의 일부 또는 전액을 못받을 수 있다. 단, 대출이 있더라도 근저당권의 채권최고액(보통 대출금의 130%)과 전세금을 포함한 임차보증금의 총액이 아파트는 집값의 70%, 다가구·연립·단독은 60% 이하라면 경매에 넘어가더라도 보증금을 받을 가능성이 높다. 

다가구주택의 경우엔 각별히 주의해야 한다. 공동주택에 해당돼 세대별 구분등기가 돼 있는 다세대주택과 달리 단독주택에 포함되는 다가구주택은 가구별로 구분등기가 돼 있지 않고 건물 전체에 대한 등기만 존재한다. 등기부등본에도 호수나 임차인 전체의 이름이 나오지 않는다. 때문에 경매가 개시되면 다수의 선순위 임차인의 존재로 인해 후순위 임차인이 피해를 볼 가능성이 매우 크다. 따라서 다가구주택의 임대차계약시엔 주택의 매매가격과 세입자들 전체의 보증금이 얼마인지를 집주인에게 요구하고 따져 봐야 한다. 부동산중개사도 임대의뢰인에게 다가구주택 내에 이미 거주하고 있는 임차인계약내역과 보증금, 임대차 시기 등을 요구하고 임차인에게 그 내용을 고지할 책임이 있다는 게 대법원 판례다. 

경매 등에서 배당 순위를 알아두는 것도 필요하다. 배당 순위는 집행비용-소액보증금·(집주인이 사업가일 경우)근로자의 밀린 최종임금 3개월분·최종 3년간의 퇴직금과 재해보상금-당해세(상속세·증여세·재산세 등 경매 대상 부동산에 대해 부과된 국세·지방세)-당해세를 제외한 국세 및 지방세, 근저당권 및 전세권 등에 의해 담보된 채권, 확정일자 임차인-각종 조세채권 등 순이다. 즉, 전입신고와 확정일자를 받았더라도 소액임차인에 대한 최우선 변제금과 집주인이 체납한 당해세 징수가 우선이다. 따라서 계약서를 작성할 때 특약사항으로 국가가 발행한 집주인의 국세 및 지방세 납입증명서 제출을 명시하면 위험을 줄일 수 있다. 최우선 변제 대상 소액임차인은 서울의 경우 보증금 1억원 이하 세입자이며 최우선 변제금은 3400만원이다. 세종시는 보증금 6000만원 이하, 최우선 변제금은 2000만원, 이외 지역은 보증금 5000만원 이하, 최우선 변제금은 1700만원이다. 

다가구주택의 경우 전 세입자들의 보증금 총액이 얼마인지 꼭 확인해야 한다. 서울 한 대학가 골목벽에 하숙과 원룸을 알리는 벽보가 빼곡하게 붙어 있다. ㅣ 경향신문 자료사진

■계약 불발시 가계약금은 날리는 돈?

서울 중구에서 아파트 전세를 찾던 ㅁ씨는 지난 3월 평소 거래하던 ㅂ부동산중개사의 전화를 받았다. OO아파트에 전세가 나왔으니, 500만원의 가계약금을 집주인 계좌로 먼저 넣으라는 얘기였다. 그렇지 않을 경우 다른 사람이 먼저 계약할 수 있다고 했다. 마음이 급했던 ㅁ씨는 돈을 부쳤다. 몇 시간 뒤 또 다른 부동산에서 연락이 왔다. ㅁ씨가 가장 원했던 인근 주상복합아파트에도 전세물건이 나왔다는 것이다. ㅁ씨는 ㅂ부동산에 사정을 이야기하고 가계약금을 돌려달라고 부탁했다. 잠시후 ㅂ부동산에선 집주인이 가계약도 계약인 만큼 500만원을 돌려줄 생각이 없다고 했다고 전했다. 

→전세 품귀 현상으로 집도 안 본 채 선계약금을 집주인 계좌로 넣는 경우가 많다. 만약 매매 목적물과 매매 대금 특정, 중도금 지급방법에 대한 구체적 합의 등 매매 계약의 중요 요소들에 관한 합의가 이뤄지지 않은 이상 가계약금은 돌려받을 수 있다. 



■늘어나는 집주인의 변상 요구 

서울 마포구 아파트에서 2년 간 전세를 살던 ㅅ씨(41) 가족은 이삿날 집주인과 언쟁이 붙었다. 짐을 다 빼내고 난 후 집안을 둘러본 집주인이 마루 한 부분이 검게 썩은 것을 발견했기 때문이다. ㅅ씨 가족이 화분에 물을 주다가 물이 새어나오면서 마루로 스며든 결과였다. 집주인은 마루 전체를 보수하는 비용 300만원을 전세보증금에서 빼고 돌려주겠다고 했다. 10년 된 집인데 일부만 바꾸면 마루의 색상이 차이가 나, 집의 품격이 떨어진다는 이유에서였다. ㅅ씨는 썩은 부분의 수리비만 빼라며 맞섰다. 그러면서 ㅅ씨 가족도 새로 이사오는 가족이 입주할 수 없도록 막아섰다. 옥신각신하던 양측은 부동산중개업소에 일단 300만원을 떼어놓은 후 서울시 ‘전·월세보증금지원센터’의 조정에 따르기로 했다. 집주인도 새 세입자를 입주시켜야 했고, ㅅ씨도 이사갈 집에 늦지 않게 잔금을 치러야 했기 때문이다. 

서울 여의도 오피스텔에서 월세로 살던 ㅈ씨(28·가명)는 이삿날 집주인의 억지 주장에 보증금 일부를 떼였다. 싱크대와 화장실 문짝 일부의 필름이 벗겨졌고, 원목마루엔 10㎝가량의 긁힌 자국이 있다는 이유에서였다. ㅈ씨는 자신이 이 집에 이사오기 전부터 있었던 흠집이라며 억울해했다. 집주인 태도는 완강했다. ㄷ씨는 울며 겨자먹기로 집주인이 보수비 150만원을 빼고 내준 나머지 금액만 받아야 했다. 

→자고나면 집값이 오르던 시절엔 집주인이 세입자들이 계약기간이 만료돼 나갈 때 집 상태에 그다지 신경을 쓰지 않았다. 그러나 집값이 정체돼 있거나 내림세로 돌아서면 집주인의 눈도 매서워진다. 집으로 돈을 벌기는커녕 수리비 등으로 지출만 많아질 가능성 때문이다. 세입자가 키우는 강아지가 오줌을 누어 몰딩 일부가 변색됐다고 변상을 요구하는 집주인도 많다. 따라서 이사하기 전 집의 훼손된 부분들을 카메라로 찍어 집주인에게 보내주는 게 훗날 시비의 소지를 없애고 억울한 상황을 피하는 길이다. 또 살면서 파손 등 문제가 생겼을 때에도 집주인에게 미리 얘기해둬야 한다. 화분의 물이 넘쳐 마루 일부가 썩은 분쟁의 경우 센터의 간이 분쟁조정위원회는 ㅅ씨가 집주인에게 30만원 정도 수리비를 주는 게 적정하다고 조정했다. 10년 된 집인 만큼 감가상각을 고려해 전체 금액의 절반금액인 150만원에서 전체 마루의 5분의 1에 해당하는 부분의 보수비만 내면 된다고 판단한 것이다. 

전세가가 매매가를 추월하는 아파트가 속출하며 전세값이 고공행진을 이어가는 서울 송파구 잠실 한 아파트 상가에 위치한 부동산 매물 현황판에 월세 아파트 매물이 주를 이루고 있다.ㅣ이석우 기자 foto0307@kyunghyang.com

■재계약시 보증금 5% 이상 증액 요구 못한다?

ㅊ씨(37) 부부는 전세계약 만료를 두 달 앞둔 지난 4월 집주인의 전화를 받았다. 전세 시세가 4억원이니, 2년 전 맺었던 전세 보증금 3억원에 증가분 1억원은 월세로 받겠다는 내용이었다. ㅊ씨는 아무리 ‘미친 전세값’이라지만 보증금을 2년새 무려 33%나 올려도 되는 건지 의문스러웠다. 언젠가 TV뉴스에서 보증금을 5% 이상 증액할 수 없다고 한 것 같아서였다. 

→주택임대차보호법 제7조(차임 등의 증감청구권)는 집주인이나 세입자가 해당 주택에 대해 세금 등 공과금이 오르거나 1997년 IMF 외환위기 때처럼 집값이 크게 하락하는 경우, 월세 또는 전세보증금을 올려달라거나 깎아달라고 할 수 있도록 했다. 다만 증액 요구는 5%를 넘길 수 없는데 이 규정이 적용되는 시점은 재계약 때가 아니다. 집주인이나 세입자가 재계약에 대한 이야기를 하지 않은 채 재계약 시점을 넘김으로써 ‘묵시적 갱신’으로 넘어갔을 경우 등에 적용된다. 서울 중구의 한 부동산중개사는 “IMF 시절처럼 집값 폭락 시기엔 계약기간이 충분히 남았더라도 일단 전세보증금을 빼고 이사하는 게 안전하다”고 조언했다. 당시 집값이 폭락하면서 집주인들이 보증금을 돌려주지 못한 경우가 많았기 때문이다. 

■이것만은 꼭 체크하세요

ㆍ부동산중개업소 ‘등록번호’
ㆍ집 ‘소유자·근저당권 액수’

1. 미등록 부동산 중개업소의 사기사건이 적지 않다. 따라서 계약전 해당 부동산 중개업소가 등록된 사무실인지 인터넷으로 확인한다. 방법은 국가공간정보포털 (http://www.nsdi.go.kr) 접속 후 온나라부동산-부동산중개업-부동산중개업찾기 순으로 찾으면 된다. 또는 한국공인중개사협회(http://www.kar.or.kr) 접속 후 정보마당-개업공인중개사 검색에서 확인하면 된다. 

2. 임대차 계약시 집주인의 신분증을 확인하고 해당 주택의 등기부등본을 확인(집의 소유관계와 근저당권 확인)한다. 집주소만 알면 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)를 통해 쉽게 확인할 수 있다. 단독주택이나 다가구주택일 경우 전체 세입자의 총보증금이 얼마인지 확인한다. 부득이 대리계약시엔 인감도장 날인된 위임장·인감증명서, 대리인의 신분증을 요구한다.

3. 계약서 작성시 법무부에서 만든 주택임대차 표준계약서 작성을 부동산 중개업자에게 요구한다. 

4. 계약서에 특약사항으로 국가가 발행한 집주인의 국세 및 지방세 납입증명서를 제출할 것을 기재한다. 납입증명서는 집주인이 관할세무서와 관할구청에 가서 발급 신청하면 된다. 

5. 잔금을 치르자마자 동주민센터에 가서 전입신고하고 임대차계약서에 확정일자를 받는다. 

6. 서울시민의 경우 보증금 반환과 수리비 청구 등과 관련해 집주인과 분쟁이 해결되지 않을 때 서울시가 전국 광역자치단체 중 유일하게 운영중인 ‘서울시 전월세지원센터’(02-2133-1200)를 이용하는 것도 방법이다. 각종 주택임대차 상담과 간이 분쟁조정위원회를 통해 분쟁 조정을 해주기 때문이다.